Propietario que vende o traspasa
Quien compra o vende un inmueble y necesita una base fiscal objetiva para calcular impuestos, cerrar precio con evidencia técnica y protegerse de observaciones de la autoridad en la operación notarial.
Dictamen técnico de valor para casa habitación, terreno, local, nave o departamento — emitido por Perito Valuador acreditado ante el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial del Estado de Yucatán y ante el Poder Judicial del Estado.
Un avalúo inmobiliario es un dictamen técnico que determina el valor de un bien inmueble con base en su ubicación, superficie, características físicas, estado de conservación, uso, documentación y condiciones del mercado.
Sirve para tomar decisiones patrimoniales, comerciales, notariales, fiscales o de compraventa con una base objetiva y técnicamente sustentada — no con percepciones del mercado ni con comparables informales.
En Pino & Asociados emitimos tres tipos de avalúo inmobiliario, cada uno con metodología propia y una finalidad específica: comercial para operaciones fiscales y notariales, mercantil para aportaciones en especie o garantías, y de referencia patrimonial para sucesiones, divorcios e inventarios. La elección correcta del tipo no es un detalle administrativo — determina si el dictamen es útil para el propósito concreto del cliente.
Quien compra o vende un inmueble y necesita una base fiscal objetiva para calcular impuestos, cerrar precio con evidencia técnica y protegerse de observaciones de la autoridad en la operación notarial.
Quien enfrenta una sucesión, un divorcio, una división de copropiedad o un juicio, y requiere un avalúo con sustento técnico que soporte la repartición o el inventario ante autoridades y contrapartes.
Sociedades que integran un inmueble como aportación en especie al capital social, o que lo ofrecen como garantía en operaciones mercantiles. El avalúo mercantil es el vehículo técnico correcto para sustentar esa operación.
Un dictamen con la finalidad equivocada no solo es inútil — puede invalidar una operación completa. Esta es la comparativa práctica con la que asesoramos antes de arrancar el trabajo técnico.
Base fiscal para calcular impuestos en compraventas, divisiones y diversas operaciones notariales.
Sustento técnico para aportaciones en especie al capital social de una sociedad o para constituir un inmueble como garantía en operaciones mercantiles.
Valuación con efectos patrimoniales para sucesiones, divorcios, inventarios y procesos de división familiar o litigiosa.
Un avalúo bien hecho no es una hoja de cálculo con comparables — es un trabajo técnico que integra documental, inspección física y análisis de mercado. Así lo estructuramos.
Definimos qué tipo de bien se va a valuar: casa habitación, terreno, local comercial, nave industrial, departamento u otro. El tipo define la metodología aplicable y los comparables relevantes.
Revisamos para qué se utilizará el avalúo — comercial, mercantil o de referencia patrimonial — y confirmamos el tipo antes de iniciar. Un avalúo fuera de su finalidad no cumple su propósito.
Solicitamos la documentación del inmueble para verificar ubicación, superficie, antecedentes y datos relevantes. Si falta cédula catastral o plano, los tramitamos como servicio adicional.
Programamos la inspección ocular para revisar condiciones, estado de conservación, entorno, accesos, características constructivas y elementos que impactan en el valor. La visita es indispensable.
Contrastamos la información documental contra la inspección para identificar inconsistencias, áreas construidas reales, mejoras posteriores, uso actual y condiciones particulares del predio o construcción.
Analizamos el mercado inmobiliario relevante para integrar una opinión técnica sustentada con referencias comparables por zona, tipo de inmueble y periodo. Aquí se diferencia un avalúo profesional de una estimación.
Redactamos el dictamen valuatorio con la metodología aplicable al tipo elegido, descripción del inmueble, análisis técnico y conclusión de valor. El documento se entrega con folio y firma del perito.
Si el avalúo es comercial, se ingresa a aprobación del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial del Estado de Yucatán, autoridad que lo autoriza para efectos fiscales. Los mercantiles y patrimoniales no requieren este paso.
Esto es lo mínimo para integrar el expediente del inmueble. Si falta cédula, plano o levantamiento, podemos tramitarlo por separado.
Publicamos el punto de partida. El precio final depende del tipo de inmueble, ubicación, superficie, finalidad del avalúo y complejidad del análisis. Para iniciar el trámite se solicita el pago completo, por políticas internas de la firma.
Cubre la revisión documental, la visita física, el análisis de mercado y la elaboración del dictamen valuatorio con la metodología aplicable al tipo de avalúo contratado.
Para avalúos comerciales se cubren los derechos del INSEJUPY por $511 MXN. El IVA es adicional a los honorarios.
Disponibles como complemento al avalúo, cotizados por separado porque incluyen derechos oficiales y diligencias específicas.
Las cuatro fallas que vemos con más frecuencia en dictámenes informales o en avalúos emitidos sin el criterio técnico y documental correcto.
Muchas operaciones inmobiliarias se negocian con referencias informales o percepciones del mercado, sin una base técnica real sobre el valor del inmueble y sus condiciones particulares. El resultado: precios lejos del mercado real y observaciones fiscales posteriores.
Cuando no se consideran antecedentes, superficies, ubicación o datos documentales relevantes, el resultado puede quedar desconectado de la realidad física o jurídica del bien — y ser impugnado por la contraparte o por la autoridad.
Estado de conservación, entorno, ubicación, superficie, construcción, uso y comparables pueden modificar de forma significativa la opinión de valor si no se analizan correctamente desde el inicio. Un cálculo superficial se paga caro en la operación.
Un avalúo comercial no sirve como base mercantil, y un mercantil no aplica como referencia patrimonial en juicio. Usar un dictamen fuera de su finalidad puede invalidar la operación, provocar reparos de la autoridad o requerir la emisión de un avalúo nuevo con el costo completo.
Tres casos recientes que ilustran el alcance del trabajo — datos particulares omitidos por confidencialidad profesional.
Acompañamos la emisión de un avalúo comercial para una casa habitación en Mérida utilizada como referencia fiscal para una operación de compraventa. Realizamos la visita física y el análisis de mercado para entregar el dictamen en aproximadamente tres días hábiles, listo para la aprobación del INSEJUPY y la operación notarial.
Integramos un inventario y avalúo patrimonial para un cliente en juicio, destinado a la repartición judicial de bienes. El dictamen se elaboró con el enfoque técnico requerido por el proceso, con sustento documental y de mercado suficiente para ser oponible ante el Poder Judicial.
Emitimos el avalúo mercantil de un inmueble aportado en especie al capital social de una sociedad en constitución. El dictamen se integró en paralelo al instrumento constitutivo, sustentando la aportación desde la firma y evitando reformas posteriores al capital social.
Perito Valuador acreditado ante el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial del Estado de Yucatán (INSEJUPY) y ante el Poder Judicial del Estado de Yucatán para la emisión de dictámenes. Más de diez años de ejercicio en valuación inmobiliaria y más de mil avalúos practicados a lo largo de su trayectoria profesional.
Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Yucatán (UADY), Maestro en Derecho Empresarial por la Universidad Anáhuac Mayab y con especialidad en Valuación por la Universidad del Valle de México. Cada dictamen se emite bajo su responsabilidad profesional directa.
Diez dudas reales, respondidas con los mismos criterios que aplicamos en consulta. Si la tuya no aparece aquí, escríbenos por WhatsApp.
Los avalúos inmobiliarios comienzan desde $1,800 MXN, más derechos e IVA. Para avalúos comerciales, los derechos del INSEJUPY son de $511 MXN. El costo final depende del tipo de inmueble, ubicación, superficie, finalidad del avalúo y complejidad del análisis. Para iniciar el trámite se solicita el pago completo, por políticas internas de la firma.
El dictamen queda listo de 2 a 5 días hábiles si la información está completa y la inspección puede realizarse sin contratiempos. Los avalúos comerciales requieren aprobación adicional del INSEJUPY, que toma 2 a 3 días hábiles más. Los avalúos mercantiles y de referencia patrimonial no pasan por INSEJUPY.
El avalúo comercial sirve como base fiscal para calcular impuestos en compraventas, divisiones y operaciones notariales, y requiere aprobación del INSEJUPY. El avalúo mercantil aplica a aportaciones en especie a sociedades o como garantía en actos de comercio. El avalúo de referencia patrimonial se utiliza en sucesiones, divorcios e inventarios. Cada uno tiene metodología y finalidad distintas.
Sí. Los avalúos comerciales tienen una vigencia de 6 meses a partir de su emisión. Los avalúos mercantiles y de referencia patrimonial tienen una vigencia máxima de 1 año. Pasado ese periodo debe emitirse un avalúo nuevo para que mantenga efectos técnicos y de mercado.
Nombre del solicitante, cédula catastral, ubicación exacta del predio, plano o croquis si se tiene, y cualquier otra documentación útil que aplique para integrar el expediente del inmueble. Si no cuentas con cédula o plano, podemos tramitarlo como servicio adicional.
Sí. La visita física es necesaria para revisar características constructivas, estado de conservación, entorno, accesos y demás factores que impactan en el valor. La documental no sustituye la inspección ocular.
No. Las instituciones bancarias exigen avalúos emitidos por peritos acreditados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que es un circuito distinto al de los avalúos con efectos fiscales, mercantiles o patrimoniales. Los avalúos de nuestra firma sirven para compraventa, trámites notariales, aportaciones sociales, sucesiones, juicios y decisiones patrimoniales, pero no para originación de crédito hipotecario.
El trámite se puede iniciar y cerrar completamente en línea: envío de documentación, cotización, pago y entrega del dictamen digital. La única fase presencial es la visita física al inmueble, que la coordina el perito valuador directamente con quien tenga acceso al predio.
En avalúos comerciales se cubren los derechos del INSEJUPY por $511 MXN. El IVA es adicional al costo de los honorarios. Dependiendo de la ubicación del inmueble puede cobrarse la visita o requerimientos documentales adicionales (cédula catastral, plano), informados caso por caso antes de iniciar el trámite.
Compartir qué tipo de inmueble se va a valuar, dónde se ubica, para qué se necesita el avalúo y, si es posible, enviar la documentación disponible para revisión inicial. Con eso emitimos una cotización con precio, tiempo de entrega y derechos aplicables.
Escríbenos por WhatsApp con el tipo de inmueble, su ubicación y la finalidad del avalúo. Si tienes cédula, plano o documentación, adjúntalos. Respondemos con precio, tiempo de entrega y derechos aplicables en menos de un día hábil.